جستجو در پایگاه روزنامه کیهان  

دوشنبه 9 ارديبهشت 1387 - 21 ربيع الثاني 1429 - 28 آوريل 2008 - سال شصت و چهارم - شماره 189071
 

معاملات ملكي زير برج بي قانوني سير صعودي اجاره بهاي مسكن مهار مي شود؟
	معاملات ملكي زير برج بي قانوني سير صعودي اجاره بهاي مسكن مهار مي شود؟ ايرج نظافتي بخش پاياني - در اتوبان شهيد محلاتي، خيابان شهيد ارجمندي و در يك خيابان 300 متري ده بنگاه معاملات ملكي باز شده، صدور مجوز به آنها تابع چه مقرراتي است؟ - به آقاي احمدي نژاد بگوييد به جاي بنگاه هاي معاملات ملكي چرا بانك اطلاعاتي مسكن داير نمي كنند. - در نازي آباد از ته خط تا چهار راه دخانيات بيش از 20 بنگاه معاملات ملكي باز شده، وجود اين همه بنگاه چه دردي را درمان مي كند؟ - در منطقه مختاري از چهار راه وحدت اسلامي تا ميدان محمديه و تا چهار راه خاني آباد خصوصاً در ضلع شمالي آن بيش از 500 خانه خالي از سكنه وجود دارد. - در سال هاي گذشته مثلاً دو مغازه قصابي يا نانوايي را در فاصله كمتر از 400 متري مجوز نمي دادند و در محله ما- نصيرآباد شهريار- حدود 80، 90 بنگاه معاملات ملكي كه اغلب كنار هم هستند داير شده، چرا نظارتي بر تعداد آنها و عملكردشان صورت نمي گيرد. - در ميدان شهدا و اطراف خيابان شكوفه خانه 50 متري پارسال ده ميليون تومان رهن كامل بود امسال به 20 ميليون تومان افزايش يافته، اين افزايش رهن و اجاره مسكن تابع چه قانوني است؟ - اگر دولت بنگاه ها را جمع كند و خودش مستقيم به تشكيل بانك اطلاعاتي بپردازد بهتر است... - بايد دولت قيمت اجاره مسكن در هر محله اي را مشخص كند و با متخلف هم برخورد كند... بخش هاي گزينش شده از اظهارات مردمي را خوانديد كه در روزهاي اخير و در پي چاپ قسمت اول اين سلسله گزارش ها درباره اجاره مسكن با سرويس گزارش روز كيهان در ميان گذاشته اند. به هر حال بايد اذعان داشت كه بازار بي سروسامان اجاره مسكن به دستان ياري گر دولتمردان به شدت نيازمند است چرا كه در اين وادي مستأجران به دست دلالان عرصه مسكن گرفتار آمده اند. بازار اجاره مسكن تابع چه مقرراتي است؟ گزارش هاي دريافتي از بنگاه ها در نقاط مختلف تهران و برخي شهرهاي كشورمان حكايت از آن دارد كه اجاره بهاي مسكن پيرو هيچ گونه قاعده و قانوني نيست و مبلغ اجاره ها نيز براساس نظر مالك و بنگاه دار تعيين مي شود و مستأجران هم در اين ميان مورد ظلم مضاعف قرار گرفته اند. مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك در پاسخ به اين سؤال كه بازار اجاره بهاي مسكن تابع چه قانون و مقرراتي است، مي گويد: «بازار اجاره مسكن تابع قيمت مسكن است، يعني اگر در سال جاري قيمت مسكن افزايش يابد بهاي اجاره مسكن نيز به همان مقدار رشد خواهد داشت.» رئيس مشاوران املاك در پاسخ به اينكه طبق گفته شما قيمت زمين در تهران طي ماه هاي گذشته رشد زيادي داشته و احتمالاً قيمت مسكن نيز در ماه هاي جاري افزايش خواهد داشت، مي گويد: «رشد قيمت زمين در تهران بستگي به رشد قيمت مسكن و آپارتمان دارد و بر همين اساس به نظر نمي رسد قيمت زمين در ماه هاي اخير رشد بيشتري نسبت به قيمت مسكن و آپارتمان داشته باشد، قيمت آپارتمان نوساز با قيمت زمين در همان منطقه برابري مي كند، پس بايد ساخت و ساز را جدي گرفت.» مصطفي قلي خسروي با بيان اينكه مشاوران املاك موافق پايين آمدن قيمت مسكن هستند، مي گويد: «مشاوران املاك موافق كاهش قيمت مسكن بوده و هستند و همواره سعي مي كنند از افزايش قيمت مسكن جلوگيري كنند، چرا كه اگر قيمت ها افزايش يابد خريد و فروش صورت نمي گيرد.» 668 بنگاه معاملات ملكي تعطيل شدند يكي از موارد مهمي كه مردم بايد بيش از پيش بدان توجه و دقت داشته باشند اين است كه در خريد، فروش و يا اجاره منازل مسكوني، تجاري يا مغازه مواظب باشند در بنگاه هايي اين معامله را انجام دهند كه داراي مجوز رسمي و پروانه كسب از مراجع ذيصلاح باشند، چرا كه امروز بسياري از بنگاه هاي معاملات ملكي بدون هيچگونه مجوزي به فعاليت مشغولند و بعضاً نظارتي هم بر روند كاركرد آنها وجود ندارد. مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاورين املاك كشور درباره برخورد با بنگاه هاي معاملات ملكي متخلف مي گويد: «از ابتداي فروردين تا 27 اسفند ماه سال گذشته براساس قانون نظام صنفي حدود 668 بنگاه مسكن متخلف تعطيل شدند.» به گفته رئيس اتحاديه مشاوران املاك، طبق ماده 27، مشاورين املاكي كه بدون پروانه كسب فعاليت داشتند، توسط نيروي انتظامي پلمب شده اند كه 269 فقره آن مشاورين املاكي بودند كه با وجود دارا بودن مجوز كسب تخلف كرده بودند.» نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورين املاك امروزه نحوه محاسبه كميسيون يا حق الزحمه مشاورين املاك به معضلي براي خريداران، فروشندگان و مستأجران مبدل شده و چون تابع مقررات خاصي نيست و نظارت درستي هم بر كار آنها صورت نمي گيرد، از اين رو برخي بنگاهها مبلغي را از طرفين طلب مي كنند. اما رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشور در اين باره مي گويد: «در حال حاضر نرخ حق الزحمه مشاورين املاك تا 30 ميليون تومان معادل نيم درصد، از 30 تا 50 ميليون تومان معادل 75 صدم درصد و از 50 تا يكصد ميليون تومان معادل نيم درصد از صد ميليون تومان به بالا معادل يك چهارم درصد قيمت معامله است.» وي مي گويد: «حق الزحمه مسكن مورد معامله اي كه قيمت آن بيش از 200 ميليون تومان باشد براي صد ميليون تومان اول آن 550 هزار تومان و براي 100 ميليون تومان دوم آن 250 هزار تومان دريافت خواهد شد.» اما واقعيت غير از آن چيزي است كه مصطفي قلي خسروي، رياست اتحاديه مشاورين املاك اعلام مي كند. يك كارشناس مسائل شهري در اين باره مي گويد: «در برخي از بنگاه ها اعلاميه اي را بر ديوار چسبانده اند دال بر اينكه مشاورين املاك بايد از كل معامله يك درصد دريافت كنند اما بنگاه داران حتي از گرفتن يك درصد از هر طرف هم راضي نمي شوند و در عين حالي كه خود در نقش دلال اصلي ظاهر مي شوند، مي خواهند مبلغ بيشتري را از طرفين دريافت نمايند و متأسفانه از سوي اتحاديه مربوطه يا مراجع ذيصلاح نيز نظارت دقيقي بر عملكرد آنها صورت نمي گيرد، مثلاً يك قانون من درآوردي را خود بنگاه داران تصويب كرده اند! و مي گويند از هر يك ميليون تومان 30 هزار تومان سهم حق كميسيون بنگاه است.» اين كارشناس امور شهري در ادامه مي گويد: «اتحاديه مشاورين املاك اگر به راستي نظارتي بر بنگاه ها دارند، پس چرا اينهمه بنگاه بدون مجوز در مغازه هاي اجاره اي فعال هستند و پاسخگوي كلاهبرداري ها و دلال بازي هاي آنها كه بدون مجوز دست به هر كاري مي زنند، كيست؟» از يكي از بنگاه داران فاز چهار شهر جديد انديشه مي پرسم كه آيا اتحاديه مشاورين املاك نظارتي بر عملكرد شما دارند، مي گويد: «از طرف اتحاديه هيچگونه نظارتي بر فعاليت بنگاه هاي معاملات ملكي اعمال نمي شود فقط اتحاديه سالي يك بار آن هم زمان پايان تاريخ اعتبار جواز كسب و براي تجديد مجوز يك تماس تلفني با ما مي گيرند! و اين تماس هم صرفا براي تجديد مجوز و پرداخت مبلغي براي همين موضوع به حساب اتحاديه است! اين بنگاه دار كه نخواست نامش فاش شود مي گويد: «اگر اتحاديه يا هر مرجع قانوني ديگر بر عملكرد و نحوه فعاليت بنگاه ها نظارت مي كردند قطعا شاهد تعدد بيش از حد بنگاه در هر كوچه و محله اي نبوديم، همين بنگاه هاي فاقد مجوز امروز خود به دلالاني اقتصادي در زمينه ملك و املاك مردم تبديل شده اند و مستقيما در نحوه تعيين قيمت املاك دخالت دارند و بعضا هيچگونه نظارتي هم بر فعاليت آنها وجود ندارد.» 35 درصد مردم تهران مستاجرند بخش مسكن با معضل افزايش هزينه توليد، شكاف طبقاتي و عدم تناسب بين قيمت مسكن و درآمد خانوار روبروست و در حال حاضر نيز تمام اقلام مرتبط با اين بخش اعم از آهن و سيمان و... افزايش چشمگيري داشته است. در سرشماري عمومي نفوس و مسكن در حال حاضر بالغ بر 16 ميليون واحد مسكوني در كل كشور وجود دارد، تعداد واحدهاي خالي از سكنه در كل كشور نيز معادل 500 هزار واحد اعلام شده است. در سال گذشته ميزان كل خانه هاي خالي از سكنه در تهران حدود 59 هزار واحد اعلام شد كه با توجه به وجود 2 ميليون واحد مسكوني در تهران، حدود 2 درصد واحدهاي موجود خانه هاي خالي از سكنه است كه اين رقم طبيعي است، اما دكتر قاليباف شهردار تهران چندي پيش از خالي بودن 200 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در كلان شهر تهران خبر داد و قرار شد براساس كار كارشناسي شده از اين واحدها عوارض بيشتري دريافت شود. اما بر اساس آمار موجود و با توجه به اين كه 35 درصد ساكنين تهران مستاجر هستند بايد به طور طبيعي تعدادي از واحدهاي مسكوني براي نقل و انتقالات برخي از خانوارها خالي از سكنه باشد. با اين حال شهرداري تهران مصمم است كه از خانه هاي خالي از سكنه عوارض بيشتري دريافت كند اما از طرفي هم برخي از صاحب نظران بر اين باورند از آنجايي كه اخذ ماليات سياستي ضدتشويقي براي سرمايه گذاري است اين امر صورت نگيرد بهتر است. براي تهيه وام فردا دير است! بر روي شيشه برخي از بنگاه هاي معاملات ملكي عبارت «براي تهيه وام فردا دير است!» جلب توجه مي كند، براي اطلاع از جزييات اين موضوع از يكي از همين بنگاه داران كه جمله فوق را در مغازه اش نصب كرده مي پرسم كه علي رغم انتشار خبر ممنوعيت اعطاي تسهيلات خريد مسكن از سوي بانك هاي خصوصي جريان اين شعار شما چيست؟ مي گويد: «در حال حاضر اين موضوع در حد خبر در روزنامه ها بوده و هنوز ابلاغيه يا دستورالعملي به بانك هاي خصوصي اعلام نشده است، از همين رو به مشتريان خود توصيه مي كنيم اگر متقاضي وام مسكن هستند تا قبل از ابلاغ چنين بخشنامه اي اقدام كنند!» اين فعال بخش مسكن با اشاره به اين كه به راحتي مي تواند از بانك هاي خصوصي وام خريد مسكن تهيه كند، به جزييات بيشتر اين موضوع مي پردازد و مي گويد: «فعلا به حدود 70 درصد ارزش كارشناسي املاك از جانب بانك هاي خصوصي وام خريد مسكن پرداخت مي شود، ضمنا هزينه تهيه وام خريد مسكن از بانك هاي خصوصي براي متقاضيان 6 تا 7 درصد خواهد بود، يعني كارمزد تهيه اين وام از سوي بنگاه هاي مسكن بسته به ميزان واحد حدود 4 ميليون تا 6 ميليون تومان است، اقساط ماهانه وام مسكن نيز بابت هر ده ميليون تومان، دويست هزار تومان مي باشد.» لازم به ذكر است كه وام خصوصي مسكن به املاك زير 12 سال ساخت و تا سقف 70 درصد ارزش ملك پرداخت مي شود. ابلاغ بسته سياستي، نظارتي شبكه بانكي سال جاري از سوي بانك مركزي طي هفته اخير موجب واكنش بسياري از كارشناسان اقتصادي و حتي بازار مسكن شد كه در اين واكنش ها برخي موافق و برخي مخالف بودند، اما كارشناسان بخش مسكن معتقدند كه بنا بر اعلام اين ابلاغيه دستورالعمل فوق بازار مسكن را دچار ركود مي كند. اما از طرفي هم بنگاه داران مي گويند كه هنوز بخشنامه اي در اين باره به بانك هاي خصوصي ابلاغ نشده است و تا زمان اجرايي شدن اين ابلاغيه بنگاه ها مي توانند به تهيه وام مسكن از بانك هاي خصوصي بپردازند، اما قيمت اين وام احتمالا پس از اجرايي شدن دستورالعمل بانك مركزي افزايش خواهد يافت. برخي ديگر از كارشناسان بسته سياستي بانك مركزي را انقلابي در صنعت ساخت و ساز مي دانند، مجتبي بيگدلي، رئيس انجمن انبوه سازان مسكن ايران مي گويد: «بسته سياستي بانك مركزي موجب انقلابي در صنعت ساختمان سازي مي شود و بازار مسكن را آرام و از افزايش كاذب قيمت مسكن جلوگيري مي كند و در كنار اين موارد به ايجاد اشتغال وتوليد نيز منجر خواهد شد.» صنعت ساخت و ساز در كشورمان مي تواند 1200 گروه شغلي را فعال كند، كه اين صنعت در كنار ساير صنايع كشور بيشترين آمار اشتغال و توليد را به خود اختصاص مي دهد. رئيس انبوه سازان مسكن مي گويد: «اين كه دولت در بسته سياستي خود اعلام مي كند تا 70 درصد هزينه ساخت وام پرداخت مي كند حاكي از اين است كه در بخش مسكن و ساخت و ساز قرار است يك انقلاب و يك كار استثنايي انجام شود.»